El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
El objeto de esta ley es triple:
1.- Regular las condiciones básicas y garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos y deberes constitucionales y el derecho a una vivienda digna, adecuada y en condiciones asequibles.
2.- La regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social.
3.- Reforzar la protección al acceso, información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible en operaciones de alquiler y compra de vivienda.
Entre sus principales novedades se encuentran las siguientes:
1.- DEFINCIÓN DE GRAN TENEDOR Y ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO.
La definición de gran tenedor cambio con esta nueva ley. Con carácter general sigue siendo la persona física o jur´dica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluye garajes y trasteros.
Sin embargo, el cambio se encuentra para el caso de entornos de mercado residenciales tensionados pasando de los 10 inmuebles urbanos de uso residencia a los titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en dicho ambito.
¿QUÉ SON LAS ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO?
Son aquellas zonas residenciales en las que se produzcan una de las circunstancias siguientes:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos procentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios al consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
2.- REGULACIÓN DE PRECIOS EN ZONAS TENSIONADAS.
Se prevé una vinculación al precio del alquiler anterior,no pudiendo la renta del nuevo contrato de arrendamiento e vivienda habitual superar el importe de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Todo ello excepto que el contrato se firme por un perido de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga que le permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones.
3.- OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN A GRANDES TENEDORES
Las Administraciones podrá exigirles información a los grandes tenedores sobre las viviendas de su titulardiad que se encuentre en zonas de mercado residencial tensionado.
4.- EQUIPARACIÓN DE LA FIGURA DE CONSUMIDOR O USUARIO DEL INQUILINO.
La figura del inquilino se asemeja a la figura de consumidor o usuario siendo de aplicación todos los derechos recogidas en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
5.- LIMITACIÓN DEL IPC ANUAL DE RENTA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.
Se establece una nueva limitación del IPC, en ausencia de pacto distinto entre las partes, de un 3% para el año 2024, así como la creación de un nuevo índice a partir del año 2025, quedando de este modo desvinculados los alquileres del Índice de Precios al Consumo.
6.-PRÓRROGA EXTRAORDINARIA EN CONTRATOS DE VIVIENDA HABITUAL.
Se establece una nueva prórroga extraordinaria por un máximo de un año para contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 y el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando éste sea un gran tenedor.
para el caso de viviendas ubicadas en zona de mercado residencial tensionado el arrendatario podrá acogerse a una nueva prórroga extraordiaria del contrato por plazos anuales, por un período máximo de 3 años, que resultará obligatoria para el arrendador, salvo que hubieran alcanzado otro acuerdo, se hubiera formalizado un nuevo contraro o el arrendador precisará recuperar la vivienda a fin de destinarla a una vivienda permanente en los supuestos establecidos por la norma.
6.- GASTOS Y HONORARIOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA.
Los gastos y honorarios de gestión inmibiliaria y formalización de contrato de arrendamiento serán siempre a cargo del arrendador.
7.- OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA POR MEDIOS ELECTRÓNICOS.
El pago de la renta o cantidades asimiladas como pago de recibos de suministros, excepcionalmente, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada si la persona carece de cuenta bancaria.
8.-REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO DE LA VIVIENDA.
En un plazo de 6 meses, desde su entrada en vigor, se constituirá un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de la vivienda y en particular de los contratos de temporada.
9.- NUEVAS MEDIDAS FRENTE A DESHAUCIOS.
Se introducen modificaciones en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil como las siguientes:
►Obligación de fijar siempre la fecha y hora exacta en cualquier notificación o resolución para el lanzamiento (desalojo) de quienes ocupan una vivienda.
►Nuevos plazos de susensión para el lanzamiento en situación de vulnerabilidad.
►La obligación de tramitar procedimientos de solución extrajudicial, mediante conciliación o intermediación, con carácter previo a la interposición de la demanda cuando se destine el inmueble a vivienda habitual del arrendatario en situación de vulnerabilidad y el demandante tenga condición de gran tenedor.
►La posibilidad de uso de fondos estatales para alternativa habitacional.
►Respecto a los procedimientos de desahucio y lanzamientos que en la actualidad se encuentren suspendidos hasta el 30 de junio de 2023, en virtud de las medidas extraordinarias adoptadas por el Gobierno hasta la fecha, para su reanudación es necesario acudir a un procedimiento de conciliación o intermediación para los supuestos en que el demandante sea un gran tenedor.
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