El passat 26 de maig del 2023 va entrar en vigor la Llei 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l'habitatge.
L'objecte d'aquesta llei és triple:
1.- Regular les condicions bàsiques i garantir la igualtat en l'exercici de drets i deures constitucionals i el dret a un habitatge digne, adequat i en condicions assequibles.
2.- La regulació del contingut bàsic del dret de propietat de lhabitatge en relació amb la seva funció social.
3.- Reforçar la protecció a l'accés, informació completa, objectiva, veraç, clara, comprensible i accessible en operacions de lloguer i compra d'habitatge.
Entre les principals novetats es troben les següents:
1.- DEFINCIÓ DE GRAN TENEDOR I ZONES DE MERCAT RESIDENCIAL TENSIONAT.
La definició de gran forquilla canvi amb aquesta nova llei. Amb caràcter general continua sent la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans dús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial, exclou garatges i trasters.
Tot i això, el canvi es troba per al cas d'entorns de mercat residencials tensionats passant dels 10 immobles urbans d'ús residència als titulars de 5 o més immobles d'ús residencial ubicats en aquest àmbit.
QUÈ SÓN LES ZONES DE MERCAT RESIDENCIAL TENSIONAT?
Són aquelles zones residencials on es produeixin una de les circumstàncies següents:
a) Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
b) Que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els 5 anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d'habitatge tensionat, un percentatge de creixement acumulat com a mínim 3 punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'índex de preus al consum de la comunitat autònoma corresponent.
2.- REGULACIÓ DE PREUS EN ZONES TENSIONADES.
Es preveu una vinculació al preu del lloguer anterior. anual de la renda del contracte anterior, sense que puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.
Tot això excepte que el contracte se signi per un perit de 10 anys o més, o bé, s'estableixi un dret de pròrroga que permeti a l'arrendatari prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions.
3.- OBLIGACIÓ D'INFORMACIÓ A GRANS TENEDORS
Les administracions poden exigir informació als grans tenidors sobre els habitatges de la seva titularitat que es trobe en zones de mercat residencial tensionat.
4.- EQUIPARACIÓ DE LA FIGURA DE CONSUMIDOR O USUARI DE L'INQUILI.
La figura de l'inquilí s'assembla a la figura de consumidor o usuari i són aplicables tots els drets recollits a la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris.
5.- LIMITACIÓ DE L'IPC ANUAL DE RENDA DE CONTRACTE D'ARRENDAMENT D'HABITATGE HABITUAL.
S‟estableix una nova limitació de l‟IPC, en absència de pacte diferent entre les parts, d‟un 3% per al‟any 2024, així com la creació d‟un nou índex a partir de l‟any 2025, quedant així desvinculats els lloguers de l‟Índex de Preus al consum.
6.-PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA EN CONTRACTES D'HABITATGE HABITUAL.
S'estableix una nova pròrroga extraordinària per un màxim d'un any per a contractes d'arrendament d'habitatge habitual en què finalitzi el període de pròrroga obligatòria previst a l'article 9.1 o el període de pròrroga tàcita previst a l'article 10.1 i l'arrendatari acrediti situació de vulnerabilitat que haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador quan aquest sigui una gran forquilla.
per al cas d'habitatges ubicats a zona de mercat residencial tensionat l'arrendatari podrà acollir-se a una nova pròrroga extraordiària del contracte per terminis anuals, per un període màxim de 3 anys, que resultarà obligatòria per a l'arrendador, llevat que haguessin assolit un altre acord. hagués formalitzat un nou contrar o l'arrendador necessitarà recuperar l'habitatge per destinar-lo a un habitatge permanent en els supòsits establerts per la norma.
7.- DESPESES I HONORARIS DE GESTIÓ IMMOBILIÀRIA.
Les despeses i els honoraris de gestió immibiliària i formalització de contracte d'arrendament seran sempre a càrrec de l'arrendador.
8.- OBLIGACIÓ DE PAGAMENT DE LA RENDA PER MITJANS ELECTRÒNICS.
El pagament de la renda o quantitats assimilades com a pagament de rebuts de subministraments, excepcionalment, es podrà efectuar en metàl·lic ia l'habitatge arrendat si la persona no té compte bancari.
9.-REGULACIÓ DELS CONTRACTES D'ARRENDAMENT D'ÚS DISTINT DE L'HABITATGE.
En un termini de 6 mesos, des de l'entrada en vigor, es constituirà un grup de treball per a la regulació dels contractes d'arrendament d'ús diferent del de l'habitatge i, en particular, dels contractes de temporada.
10.- NOVES MESURES DAVANT DE DESNONAMENTS.
S'introdueixen modificacions a la Llei 1/2000, de 7 de gener, d'Enjudiciament Civil com les següents:
►Obligació de fixar sempre la data i hora exacta en qualsevol notificació o resolució per al llançament (desallotjament) dels qui ocupen un habitatge.
►Nous terminis de susensió per al llançament en situació de vulnerabilitat.
►L'obligació de tramitar procediments de solució extrajudicial, mitjançant conciliació o intermediació, amb caràcter previ a la interposició de la demanda quan es destini l'immoble a habitatge habitual de l'arrendatari en situació de vulnerabilitat i el demandant tingui condició de gran forquilla.
►La possibilitat d'ús de fons estatals per a alternativa habitacional.
►Respecte als procediments de desnonament i llançaments que actualment es trobin suspesos fins al 30 de juny de 2023, en virtut de les mesures extraordinàries adoptades pel Govern fins a la data, per a la seva represa cal acudir a un procediment de conciliació o intermediació per als supòsits en què el demandant sigui una gran forquilla.
Tornar al llistat
692 13 60 82
diana@duchadvocats.com
